国表规范物流地产REITS产物及国内品牌物流地产专题陈诉:倚REITS之势 仓储公募正扬帆起航

发布时间:2022-01-17 02:25:16


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  我国仓储物流公募REITs 已开启试点:依照底层资产划分,我国首批试点公募REITs 中的中金普洛斯REIT 及红土REIT 均属于仓储物流类。形式上两者偏向于日本、新加坡形式,即单支REIT 货仓数目较少、单仓面积较大。收益上两者预期年现金流分配率位于4.3%-4.8%区间,上市后二级商场呈幼幅溢价。

  受环球化海潮、消费商场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响,我国物流地产商场强盛成长: 1。因具备租户组合及房钱收入相对安宁、土地价值较低等特征,我国一线都市物流地产满堂投资回报率(6%-8%)较购物核心(4%-6%)、长租公寓(2%-3%)等资产更高。2。伴跟着环球工业链上下游合营水平加深,跨境商业对物流企业运输服从及仓配本事提出更高恳求,进一步拓宽物流地产行业成漫空间。3。国内住户消费升级下电商及疾递行业高速成长,促进物流地产需求加快开释。4。近年来国度就税收、供地、融资等方面临仓储物时兴业扶植力度加紧,利于加快修筑高质地物流根基步骤收全体例,鞭策经济转型升级。

  相较于强劲商场需求,我国物流地产发发近况仍具备较大提拔空间:1。而今我国已具备肯定范围的工业仓储用地,但物流地产布局性题目愈发凸显:人均仓储面积更加摩登化仓储面积仍较海表荣华国度有肯定差异;冷链物时兴业商场凑集度偏低,行业内缺乏主导企业。2。 新入局企业面对优质地块稀缺、新增地块开垦本钱较上等离间。3。别的都市扩容改造下原有物流用地受拆迁影响加快缩减,土地置换时代本钱较大;同时低标仓升级改造受限于范围及策划审批服从。

  海表规范物流地产REITs 产物先容:从海表荣华阅历来看,1。物流地产公募REITs于疫情影响下发现出较强韧性及抗危急本事。近年来股息率位于3.6%上下且颠簸率较低,吸引大批国度主权基金、养老基金及保障资金等永久血本入局。2。

  营业范围及运营本事是物流地产可继续成长的紧急保护,公募REITs 为物流地产供给紧急金融援救,融资渠道的翻开加快行业整协力度。

  商场需求及消费升级偏向下,估计我国物流地产行业凑集度加剧或成为一定趋向:1。个别主流房企已通过合伙、政策互帮、收并购等形状继续打入物流地产商场。除本身多元化转型升级必要表,物流地产与生俱来的“地产基因”及行业供需不可亲等要素驱动房企开垦物流地产新赛道。2。我国物流资产多为商场化企业持有,比拟于基筑项目,物流标的资产证券化操作可行性更强。能够预念于国内公募REITs 加快起航的靠山下,物流地产行业凑集度加剧或将成为一定趋向。

  投资提议:疫情加快催化物流地产消费升级偏向,供需不均衡下行业迎来新一轮成长机会,预期跟着我国REITs 商场筑造的追求与完备,他日将有更多公司正在物流地产REITs 周围做肯定实验。咱们以为优质物流品牌具备先公构造上风,看好行业他日生长性,合心REITs 成长对存量运营板块的估值重塑影响,提议合心物流资产成熟安宁、刊行人(处置人)主体优质牢靠的标的。

  重心推选:万科A/万科企业(先公构造上风下市占领导先,聚焦高标仓及冷链物流两大焦点营业,持股普洛斯)。

  提议合心:南山控股(聚焦高标仓营业,深耕长三角、大湾区,融资本钱较低)。

  危急认识:物流地产筹划危急;滚动性危急;计谋促进不足预期危急;终止上市危急。